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アパート・マンションの建物調査から大規模修繕までの流れについて
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外装劣化診断士、代表取締役の庄嶋です！
アパートやマンションは、老朽化が進む前に大規模修繕を行いながら機能性を維持しなければなりません。しかし、いきなり工事を開始するわけではなく、しっかりと事前に建物調査を行い、修繕が必要な場所を特定しなければならないのです。
今回のお役立ちコラムでは「アパートやマンションの建物調査から修繕工事までの流れ」についてご紹介したいと思います。
アパート・マンションのオーナーになったら、しっかりと定期的な修繕工事によって、住民満足度を維持できるように心がけましょう。
大規模修繕の前には建物調査が必要
大規模修繕を行うには、しっかりと修繕箇所の洗い出しをしなければなりません。表面化した問題を逐一解消していくだけではなく、工事後に長期間トラブルレスな期間ができる方が効率的な上、機能性をアップできるようであれば、住民の満足度を高めることにもつながるのです。
建物調査とは
建物調査とは、老朽化が進んだ建物の修繕箇所を見つけ出すために必要な調査のことです。調査の結果、老朽化が確認できた場所の修繕計画を立て、建物の安全性を高めていきます。この調査を行うことで、より詳細な予算計画を立てることもできるので、大規模修繕前には必ず行うのが一般的です。
建物調査のポイント：外壁
外壁は、建物の美観を維持するためにとても重要な場所であり、住民やこれから入居しz等と考える方が建物の価値を見出すことができる場所になります。そのため、ひび割れやコケが生えているような状態は好ましくありません。
例えば、外壁のひび割れが目立つような建物の場合、雨漏りの心配をしなければなりません。各部屋に雨漏りが発生していなかった場合でも、共用部分に雨染みが確認できるようであれば、いずれ居室にまで被害が及ぶ可能性があるでしょう。
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建物調査のポイント：屋上防水
高層階になるほど、屋上の問題が表面化しやすくなります。しかし、高層マンションなどは、上の階ほど価値が高いため、適切な防水処理や遮熱対策をしなければ苦情の原因となってしまうのです。
アパート・マンションの屋上防水は「塗膜防水」「FRP防水」「シート防水」などで行われます。
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建物調査のポイント：設備の老朽化
主に共用部分に発生している老朽化を重点的にチェックしていきます。コンクリート造でも、内壁にクロス張りしているような場合だと壁に入ったひび割れなどを判断することが難しく、腐食も見た目だけでは判断できません。
わかりやすいのは水漏れですが、これも発生箇所の特定が非常に難しいです。
建物調査の業者の選び方
建物調査を依頼する際、業者の選定基準をしっかり決めておくことをおすすめします。適当な調査業者に依頼すると、必要以上にコストがかかったり、適当な調査で終わってしまうこともあるのです。
しっかりと細部まで調査してもらえる調査業者を選びましょう。
経験豊富な業者
建物調査は、調査に入る建物ごとに状況が違います。しかし、一般的な調査項目というものが存在するため、一通り見て回って結果を報告するという業者もあるため、実際に細部まで調査してもらえない場合があるのです。
その結果、大規模修繕を行った後なのにトラブルが発生するというようなケースで痛い思いをする可能性があります。
建物調査の実績が多く、それぞれに合った内容で的確に調査をしてくれる業者に依頼するようにしましょう。
透明性の高い業者
建物調査には調査費用が発生します。この調査費用は、内容や調査に必要な道具の使用量など、さまざまな要素によって決められているのですが、その見積り内容を明確に提示してくれない業者は意外にも多いです。
どんな調査を行い、その調査にはどんな道具が必要で、それらに対しいくらかかるのか。
これらを明確にしない理由は、同業他社に相見積をさせないためです。内容がわからずに金額だけを提示すれば、他の調査業者が内容に対して価格競争をしづらくなるということを狙っています。
しかし、依頼者にも内容が把握できないため、透明性が高いとは言えません。仮に相見積もりを取ったとしても、適正価格で金額を提示していれば顧客の取り合いにはならず、調査品質を落とさずに済むのです。
それでも、1円でも安い見積りを出した業者が選ばれる傾向にあるので、この風潮は今も残っています。
どこと見積り競争をさせられたとしても、価格競争ではなく適切な調査を心掛けられる調査業者を利用することをおすすめします。
口コミ評価の良い業者
調査業者を利用すると、多くのオーナー様はネット上に口コミをアップしています。この時、オーナー様は調査業者のホームページ上に掲載することが多いため、ある程度忖度が入った口コミを投稿することが多いです。
ここで参考にすべきなのは「調査が入った建物の住民からの口コミ」です。彼らは今後もそこで住み続けるために調査を受けており、この調査で業者がどんな行動をしているかをしっかりと監視しています。
しかも、直接依頼しているわけではないので、ありのままの口コミをアップすることが多いのです。
住民からの口コミはGoogleの口コミやYahoo!の口コミとしてアップされていることが多いので、事前に「業者名＋Google口コミ」などでチェックしておくと良いでしょう。
建物調査から修繕工事までの流れ
では、建物調査から修繕工事に入るまでの流れについて見ていきましょう。ある程度の流れを把握できていれば、調査業者の行動も見えてきます。ただし、全ての調査業者が同じように行動するわけではないので、参考までに留めておいてください。
調査結果から修繕箇所を洗い出す
建物調査は外観・共用部分・内部と、建物の全体を細かくチェックしていきます。表に現れているトラブルであれば、外からチェックするだけで把握できるのですが、構造躯体に発生しているかもしれないトラブルまでチェックしなければならないので、普段人が入らないような場所にまで足を踏み入れます。
全ての調査が終わると、調査結果の報告を受け、どんなトラブルが発生しているか、今後どのようなトラブルの可能性があるかなどを把握できます。これにより、今後の修繕方針を決めることができるのです。
住民に情報を共有
調査結果で判明したトラブルや劣化状況を、住民に情報共有します。修繕工事をする場合、生活に一定以上の不都合が生じることとなるため、大規模修繕を行う場合にはしっかりと話し合いの場を設ける必要があるでしょう。
一時的にエレベーターの使用が規制されたり、建物への出入りで足元が不安定になる場所があるなど、工事内容によっては住民に協力を仰がなければならないのです。
しっかりと情報共有して、住民からの理解を得ましょう。また、説明会などの会合だけではなく、その場に来れなかった住民に対してリーフレットなどをポスティングしたり、住民に向けたSNSやメールなどを使って、情報の漏れがないようにすることをおすすめします。
仮に、説明会等に参加できなかった住民は、後になって声を上げることが予想されるため、説明会だけでは情報伝達には不十分だと主張される可能性があります。リーフレットも、基本的にチラシの類は目を通さないというかもしれません。メールも必要なければ開かないと主張される場合があります。
しかし、全体周知をした上で、個人宛に2つ以上の方法で情報の共有を行ったとすれば、説明不足という主張は通らなくなるのです。そのため、リーフレットのポスティング、電子メールの送付、住民に向けて公開されているSNSなどを有効活用するのです。
修繕工事開始
徹底した住民からの理解を得るための準備が整ったら、ようやく工事が開始できます。ただし、工事に反対するという声がある場合は、しっかりと管理組合で住民の意見をまとめる必要があります。
意見を取りまとめた結果「過半数以上の賛成もしくは全体の3/4以上の賛成」がなければ工事ができません。これは区分所有法によって定められているのです。
| （共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 ２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 |
（引用：区分所有法 第17条 共用部分の変更）
これを解消した後、修繕工事を開始できます。
アパート・マンションの大規模修繕計画：建物調査から工事完了まで「おうちのかかりつけ医OHANA」へご相談ください！
アパートやマンションの大規模修繕は、単なる建物のメンテナンスを超え、住民の安全と資産価値の維持に直結する重要なプロセスです。このプロセスを円滑に進めるためには、事前の建物調査が不可欠です。調査を通じて劣化の詳細な状態を把握し、必要な修繕箇所を明確にすることで、工事の効率性と効果を最大化できます。
建物の外壁、屋上防水、そして共用設備の老朽化など、各部分の詳細な調査に基づいた修繕計画を立てることが、住民の満足度を高め、トラブルを未然に防ぐ鍵となります。この過程で、透明性を持って住民に情報を提供し、必要な場合には住民の意見を集めて修繕計画を調整することが求められます。
修繕計画が承認された後、計画に基づいて工事を開始し、定期的な進捗報告を行いながら住民の理解と協力を促進します。これにより、工事中の生活の不便を最小限に抑えつつ、安全で快適な住環境を保持することが可能になります。
アパートやマンションのオーナーや管理者の皆様、定期的な建物調査と修繕工事の重要性を認識し、適切な業者選定に努めましょう。「おうちのかかりつけ医OHANA」では、専門的な建物調査と修繕計画のサポートを行っています。お気軽にご相談ください。質の高い居住環境の維持をサポートし、住民の皆様に安心を提供いたします。
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