著者：庄嶋 善則

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外装劣化診断士、代表取締役の庄嶋です。

マンションの大規模修繕を成功させるためには、工事前の「建物診断」が重要です。建物診断は、適切な修繕範囲や時期を見極め、正確な予算を策定するための基礎。しかし、管理組合の役員様にとっては「具体的に何を調査するのか？」「費用はどれくらいかかるのか？」「どのような流れで進めるべきか？」など、分からないことも多いのではないでしょうか。

今回のお役立ちコラムでは、マンション大規模修繕における建物診断の重要性から、具体的な診断内容、費用相場、そして診断から修繕工事に至るまでの流れを分かりやすく解説します。

この記事を読むことにより、建物診断の全体像を把握し、適切な業者選定や積立金計画の策定に役立てることができます。

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なぜ大規模修繕前に建物診断が必要なのか？

建物診断は、人間にとっての「健康診断」のようなものです。専門家が建物の状態を隅々までチェックすることで、どこにどのような修繕が、いつ頃必要なのかを正確に把握できます。これにより、本当に必要な工事だけを盛り込んだ、無駄のない修繕計画を立てることが可能になります。

また、修繕費用を精度高く見積もれるため、大規模修繕に向けた資金計画にも具体的に見通せるでしょう。適切な時期に適切なメンテナンスを行うことは、建物の寿命を延ばし、住民が安全で快適な暮らしを続ける上で欠かせません。さらに、客観的な診断結果は、修繕の必要性を住民の皆様に説明する際の強力な根拠となります。管理組合内での円滑な合意形成を後押しします。

建物診断はどこに頼める？依頼先の種類と特徴

建物診断の主な依頼先は3種類あり、それぞれ特徴があります。管理組合の方針に合わせて検討しましょう。以下に挙げるのが、主な建物診断の依頼先です。

・設計事務所や設計コンサルタント 施工を行わずに、第三者の中立的な立場での建物診断が期待できます。最適な修繕計画の提案が期待できる一方で、施工業者は別で探す必要があります。 ・診断から修繕まで可能な施工会社 診断から工事までを一貫して依頼できる手軽さがメリットです。ただし、診断や見積りの客観性を担保するためには、複数社を比較検討する必要があります。 ・マンションの管理会社 建物診断は、管理会社経由で外部へ再委託されることも少なくありません。業者選定の手間が省けるとはいえ、競争原理が働かないため、費用が割高になる可能性があります。

建物診断の主な内容

建物診断では、専門家が目視や専門機器を用いて、マンション全体の劣化状況を網羅的に調査します。主な調査項目は以下の通りです。

外部	外壁（タイル・塗装・コンクリート）のひび割れ、浮き、剥がれなど
防水	屋上防水、バルコニー、共用廊下の床などの状態
設備	給排水管、ポンプ、電気、ガス、消防設備など
共用部	鉄部（階段手すりなど）のサビ、駐車場、外構、エントランスなど
その他	過去の修繕履歴・管理記録の確認 住民アンケートによる不具合箇所のヒアリング （必要に応じて）赤外線調査、コンクリート強度測定などの詳細調査

【規模別】建物診断の費用相場

建物診断の費用は、マンションの規模や調査内容によって変動します。一般的な建物診断の費用相場は、以下の通りです。

建物規模	費用目安
小～中規模（10階未満）	約100万～150万円	簡易的な足場での外壁や屋上の調査が中心です。
中規模（11～20階程度）	約150万～200万円	ゴンドラなど高所作業が必要になり、調査範囲も拡大します。
大規模（20階超）	200万円～300万円以上	精密診断が必要となり、日数・人員・報告書のボリュームが増加します。

診断費用には、調査スタッフの人件費や足場設置費、赤外線カメラや採取試験用具といった機材費、図面やデータなどを含んだ詳細な診断書作成費用が含まれています。

診断手法や調査内容によって費用は変わるため、必ず複数社から見積りを取得して比較検討しましょう。

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診断から大規模修繕までの進め方

ここでは、建物診断を依頼してから、実際に修繕工事が始まるまでの基本的な流れを解説します。

【診断業者を選定】 設計事務所や診断専門業者など、依頼先を決定し打ち合わせを行う。 【提供資料の準備】 竣工図面や過去の修繕履歴など、必要な資料を収集・確認する。 【ヒアリング】 住民へアンケートを実施し、気になる不具合などをヒアリングする。 【実地調査】 専門家が現地で、外壁・屋上・設備などの調査を実施する。 【業者から報告書を受領】 劣化状況の写真や解説、推奨される修繕案がまとめられた診断報告書を受け取る。 【修繕計画の策定】 報告書をもとに、理事会で具体的な修繕計画と資金計画を策定する。 【修繕業者を選定】 施工を依頼する業者を複数社選定し、見積りを比較検討。総会で承認を得て決定する。 【工事開始】 設計・施工会社と契約し、修繕工事を実施する。

建物診断を成功させる3つのポイント

費用や内容が適切な大規模修繕を行うには、正確な建物診断が欠かせません。ここでは、建物診断での失敗事例と、業者選定や修繕に向けてのポイントを紹介します。

建物診断での失敗事例

正確で必要十分な建物診断を行えるかが、適切な大規模修繕につなげるための鍵です。以下に挙げる建物診断での失敗事例を参考に、適切な業者選びや診断結果の活用につなげましょう。

・価格の安さだけで選んでしまった 調査費用だけで業者を選ぶと、診断内容が不十分な場合があります。あとから予期せぬ追加調査や修繕が発生するリスクを避けるためにも、費用だけでなく、診断範囲が適切かを見極めましょう。 ・報告書が専門的もしくは内容が限定的すぎて有効活用できなかった 調査を依頼する前に報告書のサンプルを依頼するなどして、調査内容や報告書の分かりやすさを確認しましょう。また、診断結果を住民へ分かりやすく説明することも重要になるため、業者との綿密なコミュニケーションも求められます。 ・診断後の計画に時間をかけすぎた 診断後の合意形成に時間をかけすぎると、その間にも建物の劣化は進行します。対応の遅れが修繕費用を増大させることもあるため、計画的な進行が不可欠です。

信頼できる診断業者の選び方

業者選びは、診断の質そのものを左右すると言っても過言ではありません。まずは、一級建築士といった有資格者の有無や、ご自身のマンションと似た規模や構造の建物での実績を確認しましょう。

また、どこまでの範囲を調査し、どのような形式の報告書を提出してくれるのか、事前にサンプルを見せてもらうなどの方法で、内容の明確さを把握することも大切です。さらに、診断後に、理事会や住民説明会に協力してくれるかといったサポート体制を重視するのもおすすめです。

必ず複数社を比較検討し、説明の分かりやすさや対応の誠実さなども含めて、総合的に信頼できるパートナーを選定しましょう。

診断結果を活かした積立金計画の進め方

診断結果は、長期修繕計画や積立金計画を現実的なものへと見直すための、客観的で重要な資料です。まずは診断報告書で示された推奨修繕案と見積りをもとに、今後10年〜15年先を見据えた長期修繕計画を具体化させましょう。

そして、必要な工事費用の総額と現在の修繕積立金の残高を照らし合わせ、資金が不足しないかを確認する必要があります。万が一資金が不足する場合には、一時金の徴収や金融機関からの借り入れなどの選択肢を検討しましょう。資金計画再編が必要な場合は、総会で丁寧に説明し、住民の合意形成を図ることが不可欠です。

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【株式会社オハナ】建物診断で失敗しない大規模修繕計画を――まずはご相談を

マンションの大規模修繕を成功させるためには、工事前の建物診断が極めて重要です。外壁や屋上の劣化状況、給排水設備の状態、共用部の安全性などを精密に調査することで、本当に必要な工事を見極め、無駄のない修繕計画を立てることが可能になります。

診断結果は積立金計画の基礎となり、住民への説明や合意形成をスムーズにするための客観的な裏付け資料にもなります。とはいえ、診断内容や費用、報告書の質は業者によって大きく異なるため、管理組合としては依頼先選びに注意が必要です。

株式会社オハナでは、一級建築士などの有資格者による詳細診断、分かりやすい報告書作成、さらに診断結果を踏まえた長期修繕計画の策定サポートまで、一貫したサービスを提供しています。これにより、精度の高い資金計画を立てつつ、将来的な修繕コストの増大を防ぐことができます。

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