お役立ちコラム
アパート・マンションオーナー向け｜冬の塗り替えは“経費計上のチャンス”。修繕費・減価償却・確定申告ポイント
福岡市で外壁塗装工事＆屋根塗装＆リフォーム工事なら
福岡市城南区の住宅塗装専門店の株式会社OHANA（オハナ）へ！
外装劣化診断士、代表取締役の庄嶋です。
アパートやマンションを所有しているオーナー様から、確定申告の時期が近づくと、毎年のように同じご相談をいただきます。
- 「外壁塗装や修繕工事は、どこまで経費にできるのか？」
- 「修繕費と資本的支出の違いがよく分からない」
- 「税務署に否認されたらどうしよう」
など税務処理に対する悩みです。同じ外壁塗装工事でも、修繕費として一括計上できる場合もあれば、資本的支出（減価償却費）として分割で経費計上しなくてはいけない場合もあります。その年の税額や手元に残るキャッシュが変わるため、アパートやマンションのオーナー様は覚えておくことが大切です。
どちらになるかは、工事の目的・内容・見積書の書き方で決まります。税額が数十万円単位で変わる場合もあるため、経費の決まり方における基準を知っておくことは大切です。今回のお役立ちブログでは、修繕費と資本的支出の違いなどをお話しします。
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修繕費と資本的支出の違いとは？具体例付き！
早速ですが、修繕費と資本的支出の違いを見てみましょう。
修繕費として一括経費にできるケース
修繕費とは、端的にいえば「建物を維持管理するため」の費用です。代表例は次の通りです。
- 劣化した外壁の塗り替え
- 剥がれたシーリングの打ち替え
- 経年劣化した雨樋の補修
これらに該当しても、費用の金額や状況によっては資本的支出に入るケースもあります。
資本的支出で減価償却が必要なケース
一方、資本的支出とは「建物の価値を向上させるため」の費用です。代表例は次の通りです。
- 外壁材の全面張り替え
- 既存よりグレードの高い外壁への交換
- 耐久性を飛躍的に高めるフッ素・無機塗料への変更
減価償却費として、数年～数十年かけて計上します。
“判断が分かれるグレーゾーン工事”は見積内容で区分が変わる
外壁塗装でも、下地補修が大規模で建物の性能を向上させている場合は修繕費として一括計上できる確率が高くなります。しかし、外壁材の一部を交換し全体の耐久性を底上げしている場合は、建物の価値を上げているとみなされて、資本的支出になってしまう確率が高くなるでしょう。
同じ塗装工事でも、見積書の内容で税務判断が変わるのです。大雑把な見積書だと、どちらに該当するか判断するのが難しくなります。よって「劣化部分の復旧」「維持管理のための補修」など、具体的な内容を見積書に明記してもらうことが大切です。
参考
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修繕費か資本的支出かで迷うケースは少なくありません。工事別に、どちらに該当する可能性が高いか見てみましょう。
外壁塗装
外壁塗装は基本的に「建物の維持」が目的であるため、修繕費に該当しやすい工事です。ただし、次の場合は資本的支出に該当する可能性があります。
- 価値向上を伴う下地補強
- 外壁の一部を新品に交換し、大幅な性能アップにつながる場合
建物の性能向上が目的だとみなされると、資本的支出に該当する可能性が高くなるでしょう。
シーリング打ち替え・防水工事
アパートの雨漏り対策でよく行うシーリング打ち替えや部分防水は、基本的に修繕費に該当しやすい工事です。
一方、屋上防水を“全面的にやり替える”場合は、資本的支出として判断されるケースもあります。
外壁カバー工法・大規模修繕
外壁カバー工法・外壁の張替・大規模修繕などは建物の価値を高める工事がほとんどです。そのため、資本的支出に該当する可能性が高いでしょう。
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冬の塗り替えが“オーナー様にとって好都合”な理由
冬の塗り替えは、オーナー様にとって好都合となるケースがあります。ここでは、理由を見てみましょう。
入居者の在宅が減り、居住者からのクレームが起こりにくい
たとえば年末年始は、入居者の外出や帰省が増えるタイミングです。実家への帰省や旅行などで、家を留守にする住民が増えやすい時期です。年末年始に工事を進めれば「足場組み立て時の音・高圧洗浄の騒音・塗料のにおい」などで、クレームを言われる確率が下がります。よって、住民の不満を溜めたくないオーナー様におすすめです。
繁忙期前の施工で空室増加を防げる
3〜4月の入退去シーズンに外壁が綺麗な状態であれば、入居率改善にもつながります。冬に塗り替えを行っておくと、
- 新年度の募集写真が美しくなる
- “管理が行き届いている物件”という印象を与える
- 内見時の印象UPにつながる
などの効果が出やすいため、空室リスクを抑えたいオーナー様に効果的です。
冬は湿度が安定し、塗装品質が安定しやすい
福岡の冬は晴れの日が多く、湿度も落ち着いています。実は塗装に向いた環境が整いやすく、品質も安定しやすい時期です。塗装する際の条件の一つに「湿度85％以下」という基準が設けられています。
冬は湿度85%以下の日が多いため、適切な乾燥時間を確保できれば仕上がりも良好になります。
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年末年始に工事をすると“経費上のメリット”を受けられる可能性が高い！理由とは？
オーナー様にとって、冬の塗り替えは税務上もメリットがあります。詳しく見てみましょう。
12月中の契約・着工で、その年の必要経費にできる可能性がある
個人事業主の場合、基本的に1月1日～12月31日が確定申告の対象期間です。修繕費として12月31日までに請求書を受領し工事が完了すれば、その年の必要経費として計上できます。よって、年内に多額の経費を一括計上したいオーナー様にとって、ベストタイミングです。
冬のうちに修繕費を確定させ、翌年の税負担をコントロールできる
翌年に持ち越すより、年内に工事を終えて修繕費として確定させた方が、節税メリットが大きくなるケースもあります。中でも高額な塗装工事・外壁修繕は、節税効果が大きくなるため、年末にあわせて工事するオーナー様もいます。
確定申告に役立つ「劣化の証拠資料」が揃いやすい
冬は乾燥によって、建物の劣化（シーリングのひびやチョーキングなど）が現れやすい季節です。この時期に撮影した写真は「修繕の必要性」がひと目で伝わるため、確定申告の際も税務署に対して根拠のある説明ができ、否認されるリスクを抑えられます。
FAQ｜冬の塗り替え・修繕費と確定申告についてよくある質問
冬の外壁塗装や修繕工事を検討するオーナー様からは、工事内容だけでなく「経費計上」「税務判断」「確定申告」に関する質問が多く寄せられます。ここでは、実際にご相談の多いポイントをQ&A形式で整理しました。
Q.外壁塗装は必ず修繕費として一括経費にできますか？
A.いいえ、必ずしも一括経費にできるとは限りません。外壁塗装は「劣化部分の復旧」「維持管理」が目的であれば修繕費として判断されやすいですが、下地補強による性能向上や外壁材の交換など、建物の価値を高める内容が含まれる場合は資本的支出と判断され、減価償却が必要になることがあります。工事の目的と見積書の記載内容が重要な判断材料になります。
Q.年末に工事をすれば、必ずその年の経費になりますか？
A.修繕費として認められる場合でも、「12月31日までに工事が完了していること」「請求書を受領していること」が原則となります。契約日や着工日だけでは判断されず、実際の工事完了日が重要です。年末施工を検討する場合は、工期スケジュールを事前に確認しておくことが大切です。
Q.税務署に否認されないために、オーナーができる対策はありますか？
A.あります。劣化状況が分かる写真、修繕の必要性が分かる診断資料、そして「劣化部分の補修」「現状回復」と明記された見積書・工事内容の説明書を揃えておくことで、税務署への説明がしやすくなります。特に冬は劣化症状が目視しやすく、証拠資料を残しやすい時期です。
株式会社オハナが考える｜冬の塗り替えを“後悔しない経費活用”につなげるために
アパート・マンションの外壁塗装や修繕工事は、「いつやるか」「どういう内容でやるか」によって、税務上の扱いもオーナー様の手元に残るキャッシュも大きく変わります。とくに冬の塗り替えは、修繕費として一括計上できる可能性が高まりやすく、年内に経費を確定させることで確定申告対策としても有効に働くケースがあります。
ただし、修繕費か資本的支出かの判断は、工事内容そのものだけでなく、見積書の書き方や工事目的の説明次第で変わるのが実務の現実です。だからこそ、工事前の段階で「税務上どう扱われやすい工事なのか」を整理し、劣化診断・写真・見積内容まで含めて準備しておくことが、否認リスクを抑える最大のポイントになります。
株式会社オハナでは、塗装や防水工事のご相談だけでなく、オーナー様の経費計上や確定申告を見据えた工事計画の整理もお手伝いしています。「この工事は修繕費になるのか」「年内にやるべきか迷っている」といった段階からのご相談も歓迎です。
冬の塗り替えを、単なるメンテナンスで終わらせず、経営判断として活かしたいオーナー様は、ぜひ一度、問い合わせフォームからのお問い合わせ、メール、電話でのご相談、またはショールームへの来店にて、株式会社オハナへご相談ください。建物と数字の両面から、納得できる選択肢をご提案いたします。
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日本の住宅は他の先進国に比べ住宅の耐久年数が
著しく低いと言われております。
特に、お家の防水に関しては定期的なメンテナンスが必要です。
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『オハナ』とは、ハワイ語で家族・仲間という意味です。
家族のように親身にご対応させて頂きます。
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